Суть проблемы
Незаконная перепланировка может обернуться серьезными проблемами для нового собственника. Яркий пример – судебное дело по иску покупателя к продавцу о соразмерном уменьшении цены недвижимости на сумму ущерба, который взыскали с продавца квартиры после того, как произошел прорыв батареи отопления на присоединенном к комнате балконе.
Что произошло
покупатель приобрел квартиру с утепленным балконом, где был установлен радиатор отопления;
в какой-то момент произошел прорыв батареи;
горячей водой затопило две нижние квартиры;
выяснилось, что система отопления была смонтирована с нарушениями;
владельцу пришлось возмещать ущерб соседям.
Важные выводы из решения суда:
устройство отопления лоджии от системы отопления жилого дома проведено неправомерно, поскольку вынос радиаторов отопления в помещение лоджии запрещен;
данный недостаток видимый, является явным и не относится к скрытым;
приобретая квартиру, осматривая ее, покупатель имела реальную возможность ознакомиться с технической документацией на нее, при необходимости пригласить специалиста для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки. Претензий относительно качества квартиры, при заключении договора покупатель не предъявляла, договор заключен без каких-либо замечаний;
в договоре купли-продажи квартиры отсутствуют условия, касающиеся качества квартиры, покупателем не доказано нарушение продавцом условий договора и приобретение покупателем квартиры не того качества, на которое она рассчитывала при заключении договора.
В результате рассмотрения дела судом первой инстанции было отказано в удовлетворении заявленного иска. Апелляционная инстанция также оставила жалобу истца без удовлетворения.
Источник: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда (Дело № 33-10721/2023).
Такая перепланировка не всегда является законной.
Часто собственники проводят перепланировку с присоединением балкона или лоджии, с утеплением и выводом батареи отопления, не обращаясь предварительно к специалистам для выяснения законодательной и технической возможности осуществления такой перепланировки. Как правило, такая перепланировка запрещена законом (зависит от региональных норм) Среди причин запрета:
запрещено создание единого пространства комнаты с балконом и лоджией, т.е. нельзя демонтировать полностью всю перегородку, состоящую из оконно-дверного и подоконного блоков (допускается установка французского окна);
нельзя переносить радиатор центрального отопления на наружную стену дома, даже при утеплении балкона;
подоконные блоки нельзя демонтировать в домах, спроектированных МНИИТЭП, которые построены после 2007 года;
нарушаются требования о соблюдении ширины противопожарного простенка между комнатой и лоджией или балконом (для высоких этажей).
Почему это опасно
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой:
Технические проблемы: перепланировка может угрожать целостности конструкции дома; при объединении лоджий с комнатой нарушается тепловой контур, система отопления может не выдержать нагрузки, что приведет к протечкам и затоплению соседей;
Юридические последствия: собственник может быть оштрафован контролирующими органами за незаконную перепланировку; перепланировка может быть признана судом незаконной, суд обяжет собственника за свой счет восстановить квартиру в прежней планировке; не всегда возможно предъявить требования к продавцу, как это видно из рассмотренного решения суда (покупатель обязан проявить должную осмотрительность: если есть перепланировка – требовать документы, подтверждающие ее законность);
Финансовые потери: придется возмещать ущерб пострадавшим соседям, нести расходы по восстановлению квартиры в прежнем виде;
Сложности с продажей: в будущем будет трудно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой.
Рекомендации при покупке объектов с перепланировкой
Что нужно сделать:
Если покупаете квартиру с перепланировкой, пригласите специалиста для оценки ее состояния, допустимости произведенных изменений и соответствия утвержденному проекту (может такое случиться, что проект утвержден в одном варианте, а в процессе решили его изменить);
Проверьте документы на перепланировку (технический план до перепланировки, распоряжение компетентного органа с разрешением на перепланировку, акт о завершенной перепланировке, новый технический план);
Убедиться, что изменения внесены в БТИ и в ЕГРН.
Помните: экономия на проверке квартиры с перепланировкой может обернуться серьезными финансовыми потерями и судебными разбирательствами в будущем.
Статью подготовила:
Эльвира Радисовна Дейнека,
главный юрист компании.
