Как покупателю узнать, есть ли у продавца супруг, который должен дать согласие на продажу?

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости необходимо, потому что по закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). 

Право на такое имущество принадлежит обоим супругам независимо от того, на чьё имя оно оформлено. То есть, титульным собственником может быть только один из них, а второй супруг не будет фигурировать в документах, но по закону будет являться таким же собственником, как и титульный.

Если недвижимость приобретена собственником по возмездной сделке (купля-продажа, мена, ДДУ, рента и др.), согласие супруга, оформленное у нотариуса, необходимо предоставить вместе с договором купли-продажи в Росреестр. 

Согласие можно не запрашивать, если недвижимость:

• приобретена до вступления в брак;
• получена в дар или в наследство; 
• приватизирована; 
• принадлежит только одному супругу на основании брачного договора;
• имеется соглашение о разделе имущества.

Если недвижимость приобретена во время брака на личные средства одного из супругов, такая недвижимость тоже является личной собственностью, но продавцу нужно быть готовым на запрос покупателя предоставить согласие супруга или брачный договор. К сожалению, в такой ситуации покупатель не может с достоверностью определить, личные или общие семейные средства использовались при покупке недвижимости.

Последствия отсутствия согласия. Супруг, чьё согласие не было получено, вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке, оспорить её в судебном порядке (ст. 35 СК РФ). При этом должно быть доказано, что покупатель знал или должен был знать о несогласии супруга на отчуждение недвижимости. 

Как же покупателю проверить информацию о семейном положении продавца. Мы подготовили чек-лист, чтобы при проверке не упустить важные моменты.

Чек‑лист проверки семейного положения продавца недвижимости

1. Задайте прямой вопрос продавцу: Состояли ли вы в браке на момент приобретения недвижимости?

1. Ответ может быть дан в нескольких вариантах:
   1. Нет, в браке не состоял;
   2. Да, состоял, но недвижимость купил на свои деньги от продажи другой недвижимости;
   3. Да, состоял, брак действующий и сейчас;
   4. Да, состоял, брак расторгнут, имущество разделено;
   5. Да, состоял, брак расторгнут, имущество не разделено;
   6. Да, состоял, супруг (не титульный собственник) умер, супружеская доля выделена, наследство оформлено;
   7. Да, состоял, супруг (не титульный собственник) умер, супружеская доля не выделена, наследство оформлено;
   8. Да, состоял, супруг (не титульный собственник) умер, супружеская доля не выделена, наследство не оформлено.

Следует обратить внимание на понятие «момент приобретения недвижимости». Если момент заключения договора по приобретению, оплаты недвижимости и регистрации права собственности не совпадают по времени, а брак заключен в период исполнения договора, нужно консультироваться у юриста, могут быть особенности.

2. Перечень документов зависит от ответа продавца.

Вариант 1. Продавец утверждает, что в браке на момент покупки недвижимости не состоял.

Документы, которые нужно запросить:

• справку из ЗАГС формы №15 об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака за период, включающий дату приобретения недвижимости;
• проверить паспорт на отсутствие штампов о регистрации брака (несмотря на то, что штамп о браке сейчас является необязательным и может не стоять в паспорте);
• в договор купли-продажи включить пункт с заверениями продавца о том, что недвижимость приобреталась не в браке;
• свидетельство о браке, если после покупки недвижимости был заключен брак (сверить даты вступления в брак и дату покупки недвижимости, а лучше дату оплаты недвижимости);

Будьте внимательны, т.к. могут возникнуть ситуации, вызывающие сомнения. Например, оплата квартиры была произведена в браке (новостройка), а после развода оформлено право собственности. 

Вариант 2. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости, но недвижимость купил на свои деньги от продажи другой недвижимости.

Документы, которые нужно запросить:

• свидетельство о браке;
• правоустанавливающий документ. Это может быть, например, равноценный договор мены двух объектов недвижимости, одна из которых ранее принадлежала продавцу на основании безвозмездной сделки или была приобретена до брака. Или договор передачи квартиры в процессе реновации – мена двух квартир тоже равноценная, без доплат. Если же это обычный договор купли-продажи, то лучший вариант – запросить согласие супруга, брачный договор или заявление о том, что супруга подтверждает, что имущество является личной собственностью супруга, и она не претендует на него. Что конкретно, подскажет юрист, сопровождающий сделку. Одного этого документа не достаточно, необходимо получить подтверждения того, что покупка была на личные средства.

• обязательно необходимо продумать, как правильно отразить в договоре купли-продажи указанную информацию.

   

Вариант 3. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости и этот брак действующий.

Документы, которые нужно запросить:

• нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости;

• свидетельство о браке (сверить даты вступления в брак и покупки недвижимости)

   

Вариант 4. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости и этот брак расторгнут, произведен раздел имущества.

Документы, которые нужно запросить: 

• соглашение о разделе общего имущества супругов. Соглашение о разделе общего имущества супругов подлежит обязательному нотариальному удостоверению с момента вступления в силу Семейного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 1996 года. До этой даты он мог быть в простой письменной форме;
• или решение суда о разделе общего имущества супругов (если раздел производился в судебном порядке);
• выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что раздел имущества отражен в записях ЕГРН. 

Если продавец уверяет, что раздел имущества произведен в суде при разводе, показывает фразу в решении суда «супруги имущественных претензий друг к другу не имеют», он заблуждается, т.к. раздел имущества – это отдельная процедура, оформляется у нотариуса, а при не достижении согласия – в суде. 

Вариант 5. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости и этот брак расторгнут, раздел имущества не произведен.

Документы, которые нужно запросить:

• нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости (или в виде заявления, если нотариус отказывает оформить документ в виде согласия, т.к. они уже не супруги);
• свидетельства о браке и о расторжении брака (сверить даты вступления в брак и покупки недвижимости).

Покупатель может столкнуться с мнением о том, что Росреестр не вправе требовать согласие бывшего супруга на сделку. Это действительно так. Но это не означает, что бывший супруг не имеет право на совместно нажитое имущество. Закон предусматривает, что собственник распоряжается совместным имуществом с согласия сособственника (ст.253 ГК РФ). Покупатель проверить данный факт не может, поэтому для снижения риска оспаривания сделки бывшим супругом, рекомендуется запросить вышеназванные документы. 

Вариант 6. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости, супруг (не титульный собственник) умер, супружеская доля выделена, наследство оформлено.

Документы, которые должны быть у собственника:

• свидетельство о смерти супруга;
• свидетельство о праве на наследство на долю умершего супруга (среди наследников, помимо супруги могут быть иные лица, например, родители и дети умершего);
• свидетельство о праве собственности на супружескую долю (как правило, на ½ долю в праве собственности);
• отказ от наследства (если супруг отказался от своей доли в наследстве);

После смерти одного из супругов его доля в общем имуществе включается в наследственную массу и распределяется между наследниками, а доля пережившего супруга сохраняется за ним. Выдел супружеской доли осуществляется нотариусом только по заявлению пережившего супруга. Если переживший супруг отказывается выделять долю, например, когда вся квартира оформлена на него, то наследники умершего супруга, претендующие на половину квартиры, могут обратиться в суд.

Вариант 7. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости, супруг(не титульный собственник) умер, супружеская доля не выделена, наследство оформлено.

Документы, которые должны быть у собственника, описаны в варианте 6. 

Продавца нужно попросить дооформить документы и неважно, сколько лет прошло с момента смерти супруга. Нотариус в любое время может поднять наследственное дело и выдать дополнительные документы. 

Без надлежащего оформления продавцом документов лучше не покупать недвижимость. Собственниками доли умершего супруга могут оказаться иные лица – наследники.

Вариант 8. Продавец утверждает, что состоял в браке на момент покупки недвижимости, супруг(не титульный собственник) умер, супружеская доля не выделена, наследство не оформлено.

Запросить у продавца следующую информацию:

• свидетельство о смерти супруга (выяснить дату смерти и пропущен ли срок для открытия наследственного дела);
• имеются ли у умершего супруга родители и дети, в т.ч. от других браков (относятся к наследникам первой очереди);
• по какой причине наследственное дело не открывалось (например, иного имущества у умершего нет, а квартиру, которая оформлена на пережившего супруга, он скрывает от наследников, чтобы они не претендовали на нее)

Если с момента смерти прошло более 6 месяцев, нотариус откажет в открытии наследственного дела. Однако, вопрос о восстановлении срока или о фактическом принятии наследства можно решить в судебном порядке. Чем могут и воспользоваться наследники, не знавшие о наличии в недвижимости доли умершего родственника.

Покупателю, столкнувшемуся с таким вариантом, необходимо обратиться за консультацией к юристу, который, скорее всего, не порекомендует приобретать такую недвижимость.

В вариантах 7 и 8 ситуация может быть осложнена наличием еще одного обстоятельства. Когда умирает бывший супруг, в браке с которым куплена недвижимость, а раздел имущества своевременно не был произведен. В этом случае на его половину в имуществе претендуют его наследники, а это может быть новая семья: супруга и дети. А бывшая супруга не является наследником и может выделить только супружескую долю, т.е. ½ долю. 

3. Какие документы вместе с договором купли-продажи предоставляются в Росреестр.

1. В зависимости от описанной выше ситуации в Росреестр могут быть предоставлены:
   1. Согласие супруга (бывшего супруга);
   2. Заявление продавца о том, что на момент приобретения недвижимости в браке не состоял, подлинность подписи под которым заверена у нотариуса. Допускается вместо заявления отразить данную информацию в договоре купли-продажи;
   3. Брачный договор или соглашение о разделе имущества;
   4. Документы, свидетельствующие о выделении супружеской доли, полученные у нотариуса.

При отсутствии любого из вышеперечисленных документов или соответствующей информации в договоре купли-продажи, государственный регистратор не вправе приостановить регистрацию перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности на имя покупателя будет осуществлена с отметкой в ЕГРН об отсутствии согласия супруга. Такая запись фактически означает, что сделка является оспоримой и новому собственнику будет крайне сложно в дальнейшем продать такую недвижимость.

Как видим, вопрос серьезный, требует внимательного подхода к изучению ситуации и документов. Будьте бдительны, вовремя обращайтесь к специалистам за консультацией.