В практике нашего агентства часто встречаются «мины замедленного действия», заложенные еще в 90-х или 2000-х годах. В этом кейсе рассказываем, как дом оказался на границе двух участков и почему мы сознательно отказались от их объединения перед продажей.
Суть проблемы: семейное наследство
Ситуация возникла внутри одной семьи: родители в своё время выделили два соседних участка детям. Позже на их границе построили общий дом. По документам здание числилось только на одном участке, а по факту — «заступало» на второй.
К моменту продажи собственник был один (сестра получила долю брата в дар), но юридическая связь дома с землёй была нарушена. Продать такой объект «как есть» в 2026 году невозможно: Росреестр блокирует сделки, где здание выходит за пределы границы одного участка, если это не оформлено должным образом.
⚠️ Важно: В нашем случае оба участка принадлежали одному собственнику. Если дом стоит на границе двух участков у разных владельцев — схема будет другой, через перераспределение участков или суд.
Решение №1: Исправляем неточности в границах
Первым делом мы привлекли кадастрового инженера для уточнения информации о местоположении границ земельных участков и дома.
Почему это было необходимо?
Во-первых, современные требования к точности координат изменились. Раньше допускалась бОльшая погрешность в определении координат участков.
Во-вторых, границы участка часто «ползут» — фактически забор стоит на месте, а по сведениям ПКК он смещен на полметра.
Кроме того, дома, построенные достаточно давно, не «привязаны» к земельным участкам.
Мы провели корректировку координат межевания обоих участков. Это позволило:
Привести документы в соответствие с текущими требованиями;
Официально зафиксировать в техническом плане, что дом располагается на двух наделах (принадлежащих одному собственнику).
Решение №2: Оформление объекта как жилого дома
По просьбе покупателя (для возможности оформления ипотеки и регистрации по месту жительства) мы привели статус объекта в соответствие с его реальным использованием — оформили здание как жилой дом (ранее в документах оно числилось как нежилое строение).
Не все садовые дома могут быть переведены в жилые. Поэтому в рамках процедуры оформления изменений кадастровым инженером была проведена соответствующая проверка, в процессе которой изучается местоположение объекта и проверяется, входит ли садовый дом в зону с особыми условиями использования территорий. Одной из распространённых причин отказа в переводе является расположение здания в зоне подтопления. В процессе подготовки были получены все необходимые документы, в том числе заключение о том, что дом не является объектом культурного наследия.
Решение №3: Актуализация адреса объекта
Параллельно кадастровый инженер актуализировал адрес объекта в ЕГРН в соответствии с ФИАС (Федеральной информационной адресной системой). Из-за административных реформ и переименований в ряде регионов (включая, но не ограничиваясь, Новую Москву) старые адреса объектов в правоустанавливающих документах часто не совпадают с текущей адресной базой, что также может препятствовать регистрации перехода права.
Финал и рекомендация
Сделка прошла успешно. Мы передали покупателю правильно подготовленный по документам объект, где дом официально «привязан» к обоим участкам.
Дополнительно мы рекомендовали покупателю (уже после регистрации права собственности) объединить два участка в один. Это не повлияет на срок владения, так как отсчёт начнется с даты приобретения, зато в будущем избавит от необходимости каждый раз подтверждать, что оба участка принадлежат одному лицу, при любых действиях с недвижимостью.
Наш совет
Перед продажей всегда проверяйте не только наличие документов, но и правильность координат участка и дома, «привязку» дома к участку, статус дома, наличие ЗОУИТ и т.д. Исправлять юридические нестыковки в спокойном режиме гораздо дешевле, чем в спешке перед сделкой.
Материалы для статьи предоставила:
Елена Валентиновна Ратникова
