В мире недвижимости периодически случаются истории, достойные детективного романа. Представьте: квартира куплена в 2003 году, а право собственности оформлено только через 20 лет. Казалось бы, простая сделка превращается в юридический лабиринт, где каждый поворот таит новые сюрпризы. История о том, как гражданство супруги продавца, затяжной долгострой и Семейный кодекс сплелись в узел, который пришлось распутывать с помощью разъяснений Верховного Суда.
Ситуация с оформлением недвижимости
Наш клиент, гражданин Российской Федерации, приобрел квартиру в строящемся доме по договору инвестирования в 2003 году. Согласно условиям договора, все платежи (с небольшой рассрочкой) должны были быть произведены до 22 апреля 2003 года. Клиент выполнил все финансовые обязательства, но вот процесс оформления права собственности изрядно растянулся (на целых 20 лет) из-за проблем с объектом (долгострой).
После серии судебных разбирательств, право собственности было оформлено только в 2024 году. За этот длительный период времени личная жизнь собственника могла неоднократно измениться (собственник мог заключить несколько браков или, наоборот, развестись).
Вскоре был найден покупатель на квартиру. После изучения документов представитель покупателя запросил согласие супруги на продажу квартиры. Несмотря на очевидную юридическую несостоятельность такого требования, наш клиент был не против предоставить согласие супруги, тем более что никаких споров или противоречий у супругов между собой не было. Осложняло ситуацию то, что супруги проживали в другой стране, а супруга собственника имела только иностранное гражданство. Дополнительную сложность создавало то обстоятельство, что при заключении брака в 2004 году (уже после покупки квартиры) супруга продавца имела российское гражданство, которое впоследствии было аннулировано. Фамилии у супругов по документам были разные, несмотря на то что, в свидетельстве о браке, выданном российским органом ЗАГС, супруге была присвоена фамилия мужа.
Правовые аспекты.
Нотариусы, ознакомившись со всеми документами, имеющимися у супругов, согласие на продажу оформить отказались. Однако контрагент категорично настаивал на своем требовании.
В результате юристами агентства было подготовлено детальное правовое обоснование, опирающееся на практику Верховного Суда РФ. В документе были приведены следующие аргументы:
● Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, к совместно нажитому имуществу супругов относится имущество, приобретенное ими в период брака на их совместные денежные средства. Имущество, приобретенное одним из супругов до брака, является его личной собственностью и не входит в состав совместно нажитого имущества.
● Регистрация права собственности носит правоподтверждающий характер, поэтому дата регистрации права не меняет правовой режим имущества.
● Важным является момент приобретения имущества и полной его оплаты.
● Если в период брака за счет общих средств супругов в квартире были сделаны улучшения (например, ремонт)или производились платежи из совместных средств в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то супруг, не являющийся собственником, может иметь право лишь на компенсацию соответствующих расходов, но само имущество не становится совместной собственностью.
Контрагент после изучения правового обоснования согласился с нашей позицией. Так как имущество наш клиент приобрел и полностью оплатил до заключения брака, согласие супруги на отчуждение такого имущества не требуется.
Подобные ситуации возникают из-за недостаточной юридической грамотности контрагентов, которые в целях подстраховки запрашивают ненужные документы, в частности согласие супруга/супруги независимо от конкретных обстоятельств. В подобных случаях мы готовы предоставить правовое обоснование для защиты интересов своего клиента.
Статью подготовила:
Дёмина И.Н., Старший юрист ООО «АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
