«Электронная регистрация» — термин, знакомый каждому риэлтору. Но не каждый специалист разъясняет своему клиенту, как правильно сохранить документы, полученные в электронном виде.
Прежде чем дать рекомендации, расскажем, как относятся к таким документам юристы, когда они попадают к ним на проверку. Это важно на случай, если в будущем покупатель решит продать объект недвижимости.
Что проверяет юрист
1. Подлинность договора и идентичность текста
Юристу необходимо убедиться в подлинности договора купли-продажи и в идентичности предъявленного текста тексту, содержащемуся в архиве Росреестра. Да, тексты могут различаться — с такой ситуацией мы сталкивались.
Пример из практики: менеджер банка при оформлении договора внес корректировки, и на регистрацию был направлен отредактированный договор, а стороны подписали заранее распечатанный.
Для проверки юрист запросит:
zip-файл — электронный файл в формате zip с документами, который покупатель получил на почту из Росреестра при государственной регистрации перехода права собственности (содержит договор купли-продажи в PDF-формате и файлы электронной подписи)
или архивную копию договора купли-продажи (можно заказать в МФЦ или на Госуслугах)
📌 Архивная копия — более желательный документ, так как сертификат электронной подписи, который содержится в zip-файле, может быть уже непроверяемым из-за истечения срока действия или отзыва его владельцем.
2. Риски при отсутствии документов
Юрист предупреждает клиента: при отсутствии zip-файла или архивной копии договора банк может не одобрить объект ипотечному покупателю.
Пример из практики: в одном случае банк затребовал zip-файл договора купли-продажи, оформленного в 2018 г. ООО «Домклик», но продавец не сохранил его. Покупателю пришлось сменить банк: Сбербанк согласился одобрить объект без предоставления zip-файла, так как договор ранее оформлялся через структуру Сбербанка.
3. Несовпадение даты договора
Редко, но случается, что дата договора купли-продажи не совпадает с датой договора, указанной в ЕГРН.
Такое несоответствие возникает, если договор подписан электронной подписью (ЭП) датой более поздней, чем дата, которая стоит на бумажном договоре. Например: регистрация была приостановлена, в договор внесли правки и переподписали его ЭП в другой день.
Важный нюанс: датой подписания считается дата, когда договор был фактически подписан УКЭП участника, подписавшего его последним (согласно метке доверенного времени), даже если в тексте договора указана иная дата.
В такой ситуации юрист также запросит архивную копию договора, чтобы исключить техническую ошибку (если ошибка подтвердится — ее надо исправить).
📌 Подробнее о том, какую дату в электронном договоре считать датой его заключения, Росреестр рассказал в своем письме от 13.02.2023 № 14-1142-ТГ/23. Правда, юристы неоднозначно отнеслись к этим разъяснениям — письмо вызвало дополнительные вопросы.
Рекомендации покупателю после электронной регистрации сделки
Цель рекомендаций — исключить в будущем сложности с подготовкой документов к продаже объекта недвижимости.
Что нужно знать и делать
1. Контролируйте версию бумажного договора
При электронной регистрации сделки договор купли-продажи подписывается сторонами с использованием ЭП и направляется по электронным каналам связи в Росреестр. Если стороны сделки решили дополнительно подписать договор в бумажном варианте, необходимо отслеживать, чтобы распечатан был тот вариант, который подписан ЭП и направлен в Росреестр.
⚠️ Помните: в случае различия в тексте приоритет у договора, подписанного в электронном виде, архивная копия которого хранится в Росреестре.
2. Храните электронные документы в неизменном виде
Документы, полученные в электронном виде после государственной регистрации права собственности, рекомендуется хранить, не меняя содержание файла и их наименование. Документы поступают на электронную почту сторонам сделки в zip-файле от банка или организации, осуществляющей регистрацию (например, ООО «Домклик», ООО «Экосистема недвижимости М2»).
3. Обратитесь к нотариусу для перевода в бумажный вид
При необходимости иметь бумажный вариант можно направить электронный файл с документами нотариусу и заказать услугу «Удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу». Нотариус переведет документы в бумажный вид.
Если электронный файл будет поврежден или случайно удален с компьютера, или потерян носитель (флешка), можно будет предъявить бумажный документ.
4. Сдайте документы на хранение нотариусу
Для тех, кто не хочет хранить архивы в бумажном виде, есть другой вариант: нотариус может принять на хранение документы не только на бумажном носителе, но и в электронном формате.
5. Отзовите неиспользуемую электронную подпись
Сертификат электронной подписи, полученный при оформлении сделки, в случае его ненадобности можно отозвать через удостоверяющие центры, оформлявшие ЭП.
6. Закройте доступ к персональным данным в ЕГРН
Если в процессе сделки было подано в Росреестр «Заявление о возможности предоставления персональных данных физического лица» (о наличии такого заявления свидетельствует информация в строке ЕГРН, расположенная под ФИО) и данные покупателя в ЕГРН раскрыты, можно обратиться в Росреестр с заявлением о погашении указанной записи.
Короткий итог
Сохраняйте zip-файл из Росреестра. При необходимости — заверите бумажную версию у нотариуса. Эти простые действия избавят вас от головной боли при будущей продаже недвижимости.
